Deutsches Privates Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft GmbH & Co. KG

BREEAM AT

Zielgruppen BREEAM AT Bestand

Eigentümer: unmittelbare Eingriffsmöglichkeiten zur Maximierung der Portfolio-Performance

Betreiber: regelmäßige Prüfungen führen zu Verbesserungen in der Gebäudeperformance

Nutzer: Identifizieren, wie man Geld sparen und Profitabilität des operativen Geschäfts verbessern kann

BREEAM AT Bestand wurde entwickelt, um die Gebäudeperformance von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien zu ermitteln und durch regelmäßige Re-Zertifizierungen Potentiale zu optimieren. Mit BREEAM AT Bestand können alle gewerblich genutzte Nicht-Wohngebäude bewertet werden:

  • Büroimmobilien
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Industrie- und Logistikimmobilien
  • Hotelimmobilien

Die Bestandszertifizierung ermöglicht es Bestandshaltern, Investoren, Betreibern und Mietern/Nutzer Nachhaltigkeitskriterien der Gebäude einzuführen, den Betrieb des Gebäudes nachhaltig zu verbessern, dadurch Betriebskosten zu senken sowie die Nachhaltigkeit des Gesamtgebäudes zu steigern.

BREEAM AT Bestand differenziert in der Bewertung zwischen drei Teilen, die separat zertifiziert werden können:

  • Teil 1 Gebäude: Bewertung der baulichen Umsetzung einer Immobilie und seiner technischen Anlagen
  • Teil 2 Gebäudebetrieb: Bewertung des Gebäudebetriebs und des Betreibers der Immobilie
  • Teil 3 Nutzer/Mieter: Bewertung von Nutzerverhalten und Managementprozessen des Nutzers

Die zentralen Kriterien, die relevant für alle Gebäudetypen sind, werden in den folgenden Beschreibungen von Teil 1-3 aufgeführt. Detaillierte Anforderungen, Aufbau spezifischer Kriterien und Bewertungsmaßstäbe werden im Nutzerhandbuch und der Systembeschreibung detailliert beschrieben. Durch die voneinander unabhängige Prüfung von Teil 1-3 werden unterschiedliche Zielgruppen angesprochen, die durch ihr Handeln die unterschiedlichen Teile der Bewertung positiv unterstützen können.

Teil 1 – Zertifizierung Gebäude

Teil 1 Gebäudezertifizierung misst die Qualität der Gebäudeperformance basierend auf den baulichen und anlagentechnischen Gebäudemerkmalen. Die Bewertung von Teil 1 kann unabhängig von einer Bewertung von Teil 2 und Teil 3 durchgeführt werden

Teil 2 - Zertifizierung Betrieb

Teil 2 bewertet Management-Grundsätze, Verfahren und Praktiken im Zusammenhang mit dem Betrieb eines Gebäudes; Verbräuche wichtiger Ressourcen wie Energie, Wasser und andere Verbrauchsmaterialien; die Umweltauswirkungen von CO2 und Abfall. Die Bewertung nach Teil 2 ist unabhängig von der Qualität des Gebäudes, die in Teil 1 bewertet wird. Die Management-Grundsätze können auf das Gebäude oder die betriebliche Ebene angewandt werden, werden aber im Hinblick auf ihre Umsetzung innerhalb des Gebäudes bewertet. Die Bewertung nach Teil 2 kann unabhängig von einer Bewertung nach Teil 1 oder Teil 3 durchgeführt werden.

Teil 3 - Zertifizierung Nutzer

Teil 3 bietet den Rahmen für die Beurteilung und Bewertung von Management-Richtlinien, Verfahren und Praktiken im Zusammenhang mit den Aktivitäten, die ein mietendes Unternehmen in dem Gebäude durchführt. Es bewertet die Qualität der Bewusstseinsbildung und die Umsetzung von Management-Systemen im Gebäude. Teil 3 ist unabhängig von der Bewertung des Gebäudes in Teil 1. Teil 3 kann unabhängig von einer Bewertung nach Teil 1 durchgeführt werden. Die Bewertung aus Teil 2 fließt in das gesamte Ergebnis für Teil 3 mit ein, dennoch kann Teil 3 auch ohne Teil 2 zertifiziert werden. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Audit ausschließlich für Teil 3 nicht über eine Bewertung von „Sehr Gut“ ohne die Durchführung von Teil 2 möglich ist. Zusätzlich werden in für Teil 3 Mindestanforderungen gestellt, um den nächst höheren Exzellenzgrad zu erreichen.

Kategorien

Nach BREEAM AT Bestand werden in 9 Kategorien die Qualitätsmerkmale des Bestandsgebäudes abgefragt.

Energie: Verbräuche und CO2-Reduzierung

Wasser: Verbrauch und Effizienz

Material: Umweltein- bzw. auswirkungen von verwendeten Baustoffen, einschließlich Life-Cycle-Auswirkungen

Transport: durch Verkehre ausgelöster CO2-Ausstoß und standortbezogene Faktoren

Abfall: Abfallaufkommen und effiziente Vermeidung

Umwelt: Minimierung der Risiken für Luft und Wasser

Gesundheit und Behaglichkeit: innen- und außenraumbezogen

Management: ganzheitliche Management-Strategien, Betriebs- und Prozessmanagement

Boden und Ökologie: ökologische Werterhaltung und Aufwertung des Standorts; Faktoren für Sicherheit und Vermeidung von Störfällen

Wird nach allen drei Teilen (Gebäude, Betrieb, Nutzer/Mieter) zertifiziert, erfolgt die Bewertung anhand von ca. 180 Fragen. Je nach zu zertifizierendem Teil werden unterschiedliche Kategorien bewertet.

Teil 1
Teil 1 bewertet insbesondere die baulichen und anlagentechnischen Kriterien. Folglich werden z.B. Management-prozesse nicht in die Bewertung einbezogen. Die Kategorien nach Teil 1 Gebäude gliedern sich demnach wie folgt:

Teil 2
Teil 2 bewertet insbesondere Betriebsprozesse, die sicherstellen sollen, dass die Kriterien in Teil 1 Gebäude erreicht und optimiert werden können. Managementprozesse stehen im Teil 2 Betrieb im Vordergrund. Ziel ist die Identifikation der unmittelbaren Eingriffsmöglichkeiten zur Maximierung der Gebäude- oder Portfolio-Performance.

Teil 3
Teil 3 bewertet das nachhaltige Nutzen des Gebäudes oder seiner Teile durch den Mieter. Die Bewertungskriterien zielen auf Bewusstseinsbildung und Umsetzungsgrad von Strategien ressourcenschonenden Nutzens ab. In Teil 3 werden alle neun Kategorien abgefragt.

Bewertung

Die Exzellenzgradbewertung staffelt sich für alle Teile separat wie folgt.

  • Herausragend
    ≥ 85 %
  • Exzellent
    ≥ 70 %
    < 85 %
  • Sehr gut
    ≥ 55 %
    < 70 %
  • Gut
    ≥ 40 %
    < 55 %
  • Befriedigend
    ≥ 25 %
    < 40 %
  • Ausreichend
    ≥ 10 %
    < 25 %
  • nicht klassifiziert
    < 10 %

Pre-Assessment

Jeder Bestandshalter, Investor, Betreiber und Mieter/Nutzer hat schon vor dem eigentlichen Audit die Möglichkeit, durch eine nicht plausibilisierte Selbsteinschätzung im BREEAM Bestand Pre-Assessment eine erste Indikation der Performance des Gebäudes zu generieren.

Pre-Assessments können unabhängig von einem lizenzierten Auditor über das DIFNI Online-Tool nach dem System BREEAM Bestand durchgeführt werden. Über die Registrierungsmaske können bis zu 5 Gebäude angemeldet werden. Nach erfolgtem Zugang zum Online-Fragebogen steht der Kalkulator für das/die registrierten Objekt/e zum Pre-Assessment zur Verfügung. Nachdem der Kunde sich für ein Audit und daraus folgend eine Zertifizierung nach BREEAM Bestand entschieden hat, muss er einen qualifizierten und lizenzierten Auditor beauftragen. Kunden können bereits zu Beginn der Bewertung einen BREEAM Experten, d.h. einen BREEAM Bestand Associate oder BREEAM Bestand Auditor hinzuziehen, die die Bewertung unterstützend durchführen.

Audit nach BREEAM Bestand

Zur Bewertung eines Objekts für die Teile 1 Gebäude, Teil 2 Betrieb und Teil 3 Mieter wird das Objekt bei der DIFNI angemeldet bzw. registriert. Die Bewertung nach BREEAM Bestand ist im Pre-Assessment sowie im Audit online-basierend.

Achtung: Der Kunde kann ein Audit nach BREEAM Bestand nicht direkt registrieren. Dafür muss ein lizenzierter BREEAM Bestand Auditor beauftragt werden, der das Audit für das Gebäude online über das Antragsformular registriert. Das Vertragsverhältnis für eine Zertifizierung besteht zwischen DIFNI und dem beauftragten Auditor, der das Gebäude registriert. Nachdem die Registrierungsgebühr beglichen wurde, wird die Bearbeitung im Online-Tool aktiviert. Nach der Registrierung erhält der BREEAM Bestand Auditor Zugang zur Online-Bewertung. Die Online-Bewertung besteht aus einem Fragen – Antworten System, anhand derer sich das Ergebnis während der Beantwortung durch den Anwender automatisch generiert.

Jährliche Erneuerung / Re-Zertifizierung des BREEAM Bestand Zertifikats

Das BREEAM Bestand Zertifikat verliert nach einem Jahr seine Gültigkeit. Um die Zertifizierung nach BREEAM Bestand für Teil 1, Teil 2 und Teil 3 weiterführen zu können, ist eine jährliche Erneuerung des Zertifikats notwendig. Spätestens im 3. Jahr nach einer BREEAM Bestand Zertifizierung muss ein vollständiges Audit im Rahmen der Re-Zertifizierung durch einen lizenzierten Auditor erfolgen. Die Rückmeldung für eine Erneuerung/Re-Zertifizierung erfolgt durch einen lizenzierten BREEAM Bestand Auditor.

Teile 1 und 2, ohne Veränderungen/Betreiberwechsel:

Die Erneuerung des BREEAM Bestand Zertifikats für Teil 1 und Teil 2 kann nur dann durchgeführt werden, wenn sich innerhalb eines Jahres nach der Zertifizierung keine Änderungen gegenüber der Zertifizierung ergeben haben. Die Erneuerung des Zertifikats kann maximal 2 Mal nach einer Zertifizierung, ohne ein vollständiges Audit durch einen lizenzierten Auditor durchgeführt werden.

  • Rückmeldung zur Erneuerung/Re-Zertifizierung mindestens 5 Wochen vor Ablauf der Gültigkeit einer BREEAM Bestand Zertifzierung
  • Der Kunde übermittelt dem Auditor eine schriftliche Bestätigung, dass keine Änderungen stattgefunden haben
  • Einpflegen Auditor-Kommentar im Auditbericht „unverändert – ok“
  • Der Auditor kann maximal 2 Mal das Auditergebnis ohne Begehung bestätigen
  • Empfohlen werden jedoch Spot-Checks
  • Erneuerung des Zertifikats mit einer Gültigkeit von einem weiteren Jahr nach Qualitätsprüfung
    • Auditor bleibt verantwortlich für die Richtigkeit!
  • Nach dem 2. Re-Zertifikat muss der Auditor eine Begehung machen, unabhängig davon, ob es Veränderungen gab oder nicht

Teil 3 erfordert ein jährliches, umfassendes Audit

Teil 1 und 2 mit Veränderungen

  • Der Kunde informiert den Auditor über die Änderungen
  • Der Kunde übermittelt dem Auditor eine schriftliche Bestätigung, dass darüber hinaus keine Änderungen stattgefunden haben
  • Der Auditor auditiert die Änderungen und überprüft dies Vor-Ort
  • Qualitätsprüfung durch die DIFNI
  • Erneuerung des Zertifikats mit einer Gültigkeit von einem weiteren Jahr nach Qualitätsprüfung
    • Auditor bleibt verantwortlich für die Richtigkeit!
  • Nach dem 2. Re-Zertifikat muss der Auditor eine Begehung machen, unabhängig davon, ob es Veränderungen gab oder nicht!

Teil 3 erfordert ein jährliches, umfassendes Audit

BREEAM Bestand Associate

Der BREEAM Bestand Associate ist ein bei der DIFNI akkreditierter Fachmann für BREEAM Bestand. Er durchläuft eine zweitätige Ausbildung, bei der ihm die Grundlagen zum System nach BREEAM Bestand und die Inhalte näher gebracht werden.

Durch seine Ausbildung zum BREEAM Bestand Associate wird er nach Teilnahme an einer BREEAM Bestand Schulung bei der DIFNI akkreditiert und kann gegen eine Listungsgebühr auf der DIFNI Homepage als registrierter BREEAM Bestand Associate gelistet werden. Der Associate ist Ansprechpartner für Fragen rund um die Zertifizierung nach BREEAM DE Bestand. Durch seine Akkreditierung hat er bei der Anmeldung eines Projektes zum Pre-Assessment direkten Zugriff auf das Online-Tool und ist in der Lage, einen Auditprozess inhaltlich bis zur Zertifizierung zu begleiten und dem Kunden mit Rat und Tat zur Seite zu stehen. Dabei wird nicht unterschieden ob der Kunde für diese Rolle, internes oder externes Personal heranzieht. Der BREEAM Bestand Associate darf soweit es seine Fachkenntnis erlaubt, Nachweisdokumente erstellen und diese zur Einreichung beifügen.

Wichtig: Die Entscheidung ob ein Nachweisdokument zur Einreichung des Audits für die Zertifizierung akzeptiert wird, obliegt allein dem lizenzierten BREEAM Bestand Auditor!

Zu den gelisteten BREEAM Bestand Associates

BREEAM Bestand Auditor

Der BREEAM Bestand Auditor ist ein von der DIFNI qualifizierter Experte für BREEAM Bestands Zertifizierungen. Nach einer dreitägigen Schulung und bestandener Prüfung, ist er bei der DIFNI als qualifizierter BREEAM Bestand Auditor gelistet.

Jeder qualifizierte BREEAM Bestand Auditor kann sich innerhalb von 365 Tagen nach bestandener Prüfung bei der DIFNI lizenzieren lassen. Die Lizenzierung ist mit einer jährlichen Unternehmens und Auditor Lizenzgebühr entsprechend der Gebührenordnung verbunden. Der BREEAM Bestands Auditor ist in der Lage, mit dem Recht als unabhängige Dritte Partei, basierend auf den Richtlinien der DIFNI, im System BREEAM Bestand zu auditieren und das Audit zur Zertifizierung bei der DIFNI einzureichen. Er übernimmt die volle Haftung für die Richtigkeit und Konformität des durchgeführten Audits basierend auf den Richtlinien zur Zertifizierung nach BREEAM Bestand.

Zu den lizenzierten BREEAM Bestand Auditoren

System-Experten

Die DIFNI hat einen Experten-Rat, der von hervorragend qualifizierten Fachleuten ("Experten") besetzt wird. Der Experten-Rat adaptiert, entwickelt und optimiert in fachlicher Hinsicht zusammen mit der DIFNI die von BRE Global zur Verfügung gestellten internationalen BREEAM Systeme.

Ziel ist es, in allen Systemadaptionen im Kern auf das für den internationalen Markt entwickelte Originalsystem aus England aufzusetzen und nationale Besonderheiten einzuarbeiten, mit der Vision, die grundsätzliche Vergleichbarkeit mit den analogen Systemen der internationalen Schwesterorganisationen, zu gewährleisten.

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