TÜV SÜD Industrie Service GmbH - Deutsches Privates Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft

Prozess 2.0

Neue Auszeichnung für Nachhaltigkeitsprozesse

Dynamisch Innovativ Fair Nachhaltig International – Das Deutsche Private Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (DIFNI) wurde 2012 mit dem Ziel gegründet, Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zu fördern. Beweggrund für die Gründung war es, Immobilienunternehmen, Betreiber und Nutzer sowie alle weiteren Parteien, die im Lebenszyklus von Immobilien eingebunden sind, in ihrer Verantwortung zur Nachhaltigkeit zu unterstützen.

Rund 70 Prozent des weltweiten Bruttoanlagevermögens sind in Immobilien investiert. Gleichzeitig verursachen Immobilien durch Bau und Nutzung rund 30 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen. Entsprechend steigt die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien.

Als exklusiver Lizenznehmer des weltweit anerkannten Zertifizierungsprodukts BREEAM für den deutschsprachigen Raum fokussiert DIFNI nicht allein auf die Auszeichnung von Neu- und Umbauten. Denn gerade im fortlaufenden Bestandsmanagement spielen u.a. nachhaltige Betreiber- und Betriebsprozesse eine wesentliche Rolle in Bezug auf die Nachhaltigkeit von Immobilien. Mit dem neuen Zertifikat für Property und Facility Management Services zeichnet DIFNI nachhaltige Betreiber-Leistungen aus, die insbesondere im Zusammenspiel nachhaltig wirken.

Das Ziel

Mit der Zertifizierung von Facility- und Property-Management Leistungen beschreitet DIFNI einen neuen Weg: Service- und Managementqualitäten lassen sich unabhängig von einer baulich-technischen Gebäudezertifizierung bewerten. Dies bietet sowohl auf Asset- als auch Portfolioebene erhebliche Mehrwerte.

Den Rahmen für die Nachhaltigkeitsaspekte in den PM- und FM-Services steckt die Zertifizierung nach BREEAM Bestand. Das dreiteilige System gliedert sich in die Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäude, Betrieb und Nutzung, wobei der Teil 2 die Grundlage „grüner" Leistungsverzeichnisse bildet. Die Mehrwerte auf Eigentürmer- und Mieterseite liegen auf der Hand: Wertstabilität und -steigerung, Ressourcenschonung, Betriebskosteneinsparungen und Mieterbindung sind nur einige Beispiele.

Der Ansatz schafft noch einen weiteren, in der Zertifizierungslandschaft bislang einmaligen Synergieeffekt: Werden „grüne" PM- und FM- Leistungsverzeichnisses umgesetzt,entstehen Dokumentationen, die nach unabhängiger Prüfung zu einer kostengünstigen BREEAM Bestand-Zertifizierung führen können. Folglich beschränkt sich Zertifizierung auf eine Überprüfung vertraglich zugesicherter Vereinbarungen. Zertifizierung dient somit der Qualitätssicherung erbrachter Leistungen.

Überdies: Werden Wertgutachten, Due Diligence Bewertungen, Leistungsverzeichnisse, Datenmanagementsysteme sowie zukünftig auch Mietvertragsklauseln um Nachhaltigkeitsstandards nach BREEAM ergänzt und entsprechende Dokumentationspflichten sowie Offenlegungsbefugnisse vertraglich vereinbart, entfällt der bislang schwerste Kostenblock der Zertifizierungen, die Dokumentation.

Der Weg

Damit „green washing" dabei erst gar nicht zum Problem wird, prüft DIFNI als unabhängige Instanz die Einhaltung des BREEAM-Standards. Zusätzlich zu den Gebäudezertifikaten bietet der DIFNI Badge of Recognition die Möglichkeit der Überprüfung aller Sachverhalte des Lebenszyklus. So können zum Beispiel Softwareprodukte, Bewirtschaftungsleistungen und das Nutzungsverhalten ausgezeichnet werden. Der Vorteil: Die Kosten beschränken sich auf die Prüfung und die Lizenzgebühren, die wiederum eine vergleichsweise kurze Amortisation haben. Erst wenn die Kette aller Beteiligter rund um den Lebenszyklus der Immobilie geschlossen, sämtliche Verträge entsprechend gestaltet und die BREEAM-Standards durch DIFNI überprüft sind, können die Potentiale der Nachhaltigkeit als etablierter Standard ausgeschöpft werden – ohne langfristig Mehrkosten aufzurufen.

Mit dem proaktiven Ansatz wurden neue Auszeichnungen in Deutschland eingeführt. Die Steigerung der Bestandsperformance ergibt sich über die Implementierung von Nachhaltigkeitsaspekten in bestehende Prozesse auf Asset- und Portfolioebene. Wie bereits in zahlreichen anderen Branchen wird somit auch in der Immobilienwirtschaft das Prinzip des „Total Quality Management" ermöglicht. Der Umgang mit der Verantwortung zur Nachhaltigkeit wird damit umsetzbar und messbar.

Der Weg zur Auszeichnung

Im ersten Schritt werden das Ziel und der Umfang für die Auszeichnung festgelegt. Die ersten Auszeichnungen für die grünen Property und Facility Management Leistungen bezogen sich z.B. nur auf BREEAM Bestand Teil 2 Betrieb. Die Anforderungen sollten in einem Leistungsverzeichnis abgebildet werden mit dem Anspruch, alle BREEAM Bestand Kriterien zu integrieren in Form eines gestuften Katalogs. Eine Bewertung analog der bekannten Sternebewertung bei BREEAM wurde nicht angestrebt. Im Gegensatz dazu wurden bei der Entwicklung der hausinternen Software der Generali Real Estate S.p.A. Zweigniederlasung Deutschland die BREEAM Bestand Kriterien aller 3 Teile implementiert mit dem Ziel, nach fehlerfreier Eingabe der Daten eine gesicherte Sterne-Bewertung nach BREEAM darstellen zu können.

Es empfiehlt sich, diese Zielsetzung gemeinsam in z.B. einem Workshop festzulegen. Falls gewünscht, kann eine Vertraulichkeit unterzeichnet werden. Über den Lizenzvertrag werden Rechte und Pflichten, Gültigkeiten und Gebühren geregelt sowie Ziele und Umfang der Auszeichnung beschrieben. Ein Entwurf wird seitens der DIFNI zur Verfügung gestellt, der die Basis der zukünftigen Lizenz darstellt. Die Lizenzverträge variieren je nach Art und Umfang der jeweiligen (Dienst-)Leistungen und Softwaren. Die Unterzeichnung des Lizenzvertrags erfolgt während der Bearbeitung und vor der Qualitätsprüfung durch DIFNI.

Nach der Erarbeitung der Inhalte, die in den meisten Fällen in enger Abstimmung mit DIFNI erfolgt, werden die Ergebnisse zur Qualitätsprüfung DIFNI zur Verfügung gestellt. Der Prüfungsaufwand und Zeitaufwand kann je nach festgelegtem Umfang, erforderlichem Abstimmungsbedarf und weiteren Überarbeitungen variieren.

Nach Unterzeichnung des Lizenzvertrags und erfolgreich abgeschlossener Prüfung wird der DIFNI Badge of Recognition für die (Dienst-)Leistung/Software verliehen, der in diesem Zusammenhang auch medienwirksam verwendet werden kann.

Die Lizenz besitzt eine Gültigkeit von einem Jahr. Nach Ablauf des Jahres kann die Lizenz um ein weiteres Jahr verlängert werden.

DIFNI behält sich eine weitere Qualitätsprüfung vor Verlängerung vor.

Sollten sich im Laufe des Lizenzjahres Veränderungen in der (Dienst-)Leistung/Software ergeben, müssen diese DIFNI angezeigt werden. Diese Veränderungen sind Gegenstand einer weiteren Prüfung, um sicherzustellen, dass die Auszeichnung weiterhin den vertraglichen Qualitäten entspricht.

„Immo-PMS Nachhaltigkeitsscoring" der deutschen Niederlassung der Generali Real Estate S.p.A.

Generali bewertet mit einer hausinternen Software alle Liegenschaften nach z.B. Energieverbräuchen, Betriebskosten, CO2-Indikatoren und auch nach weichen Faktoren wie Zugänglichkeit, Komfortkriterien, Umnutzungsfähigkeit und Serviceeinrichtungen. Anfang 2014 trat die Generali mit dem Wunsch an DIFNI heran, diese Software um die Nachhaltigkeitskriterien von BREEAM Bestand zu erweitern. Ziel war es, im Ergebnis der Bewertung, dem Sustainability Report, eine Bewertung nach BREEAM darstellen zu können, die im Falle einer Zertifizierung das Ergebnis bestätigt. Ein wesentlicher Faktor dieses Prozesses war der hohe Anspruch der Qualitätssicherung. Neben Schulungen der Mitarbeiter prüfte DIFNI die Inhalte und Berechnungsmethode der Software auf Konformität mit den BREEAM Anforderungen. Das Ergebnis dieses Prozesses stellt die Auszeichnung des „Immo-PMS Nachhaltigkeitsscoring" mit dem Badge of Recognition für Softwaren dar.

Die Generali übernimmt mit der Auszeichnung eine Vorreiterfunktion in der software-gestützten Bewertung des Immobilienbestands auf umfangreiche Nachhaltigkeitskriterien. Mit der Auszeichnung des BoR bescheinigt DIFNI die vollständige Integration der Zertifizierungskriterien nach BREEAM DE Bestand nach unabhängiger Prüfung.

Die Generali hat sich mit dieser Auszeichnung der Herausforderung gestellt, international gültige Nachhaltigkeitskriterien des weltweit anwendbaren Zertifizierungslabels BREEAM als Bewertungsgrundlage digital einzuführen und hat damit neue Maßstäbe in der Bewertung von Immobilien gesetzt.

Grüne Property Management Services von Cushman & Wakefield

Gebäudezertifikate sind bereits seit längerer Zeit ein wichtiger Faktor, um die Nachhaltigkeit von Neubauten zu bewerten. In den vergangenen Jahren wurden die Zertifizierungssysteme weiterentwickelt, so dass jetzt auch Bestandsobjekte bewertet werden können, unter anderem auch im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien der Gebäudebewirtschaftung. Ende 2012 gründete sich die interdisziplinäre Arbeitsgruppe für nachhaltige Gebäudebewirtschaftung, bestehend aus Cushman & Wakefield, DLA Piper und DIFNI, um fehlende Vertragsklauseln, die einer nachhaltigen Bewirtschaftung zugrunde liegen, und Empfehlungen, welche Leistungen in welcher Form erbracht werden sollten, zu erarbeiten. Aspekte der Umweltfreundlichkeit, der Wirtschaftlichkeit und der Sozialverträglichkeit finden möglichst in gleichem Maße Eingang.

Die erarbeiteten Empfehlungen umfassen die grundlegenden Bausteine einer nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung in Bezug auf RECHT: juristisch geprüfte Grüne Property Management-Vertragsvorlagen, METHODE: ein auf Zertifizierung ausgerichtetes Konzept und INHALT: differenzierte und eindeutig formulierte Leistungsverzeichnisse.

Ein Ergebnis ist der Katalog aus Regelungs- und Handlungsempfehlungen, der seit Mitte 2013 vorliegt und in der frei zugänglichen Broschüre „GRÜNE PROPERTY MANAGEMENT-VERTRÄGE, Regelungs- und Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung" auszugsweise vorgestellt wird.

Ein weiteres Ergebnis ist das Grüne Property Management Leistungsverzeichnis von Cushman & Wakefield, das mit dem DIFNI Badge of Recognition ausgezeichnet ist. Das Leistungsverzeichnis bildet alle Kriterien des BREEAM Bestand Teil 2 Gebäudebetrieb in den fünf Bereichen Instandhaltung, Messung und Steuerung, Umweltschutz und Sicherheit, Beschaffung und bauliche Maßnahmen sowie Mieterbindung ab.

Ziel der Auszeichnung ist es, Leistungen zu erbringen, die neben der nachhaltigen Bewirtschaftung zu einer kostengünstigen Zertifizierung nach BREEAM Bestand Teil 2 führen können. Durch die vertraglich geschuldeten Dokumentationspflichten entfällt im Falle einer Zertifizierung das Zusammenstellen oder auch die nachträgliche Erstellung von Unterlagen durch ein Datenmanagement, das BREEAM-Anforderungen bereits berücksichtigen.

In dem Pilotprojekt Kistlerhofstraße hat Cushman & Wakefield mit JP Morgan im Oktober 2013 den ersten Grünen PM-Vertrag abgeschlossen. Die ersten Ergebnisse liegen ein Jahr später vor: Einführung eines CAFM-Systems mit Zugriffsmöglichkeiten durch das Facility Management, Minimierung von Verbräuchen durch effiziente Haustechnik, Einführung von Nutzerhandbüchern, Schulungen von Mitarbeitern sind nur einige Beispiele. Das Verhältnis zwischen „Sowieso"-Leistungen und grünen Leistungen liegt gem. Cushman & Wakefield bei 70/30, ohne deutliche Mehrkosten auf Seiten des Property Managements.

Die Zertifizierung nach BREEAM Bestand wird parallel zum grünen Property Management durchgeführt. Ziel ist es darzustellen, dass die nachhaltigen Leistungen durch die Qualitätsprüfung einer unabhängigen Institution bestätigt werden.

Grüne Property Management Verträge

Grüne Facility Management Services von WISAG

Umweltschutz und der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen sind seit einigen Jahren fester Bestandteil der Immobilienwirtschaft. Neben der Errichtung rücken nun auch die Bewirtschaftung und Nutzung von Gebäuden in den Fokus. In Fortentwicklung von Neubauzertifikaten bewerten Zertifizierungssysteme demzufolge nicht nur den baulichen Bestand, sondern vermehrt auch Kriterien der Bewirtschaftung und Nutzung. Das Spektrum der Gebäudebewirtschaftung setzt sich aus den Bereichen Asset, Property und Facility Management zusammen und ist durch eine arbeitsteilige Zusammenarbeit der jeweiligen Beteiligten geprägt. Auf der Objektebene wird gemeinhin das operative Management durch das Property und Facility Management erbracht, wobei das Property Management zudem auch strategische Leistungen erbringen kann.

Mit dem Ziel, Standards für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung auf der Ebene des Property Managements zu entwickeln, formierte sich Ende 2013 die Arbeitsgruppe bestehend aus Cushman & Wakefield, DLA Piper und DIFNI sowie der WISAG Facility Management mit dem Ziel einer Ausweitung des im Oktober 2013 vorgestellten Konzepts für ein nachhaltiges Property Management auf den Bereich des Facility Managements. Hintergrund der Weiterentwicklung war die gewonnene Erkenntnis, dass das Facility Management die operative Arbeit vor Ort durchführt und daher dessen Einbeziehung für eine Umsetzung der entwickelten Nachhaltigkeitsstrategien unerlässlich ist.

Das Ergebnis der Arbeitsgruppe ist ein Katalog aus Regelungs- und Handlungsempfehlungen für das Facility Management. Die grundlegenden Bausteine einer nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung für den Bereich des Facility Managements umfassen RECHT: juristisch geprüfte grüne Facility Management-Vertragsvorlagen, METHODE: ein auf Zertifizierung ausgerichtetes Konzept und INHALT: differenzierte und eindeutig formulierte Leistungsverzeichnisse sowie aufeinander abgestimmte Prozessabläufe.

Die Regelungs- und Handlungsempfehlungen werden in der frei zugänglichen Broschüre „GRÜNE FACILITY MANAGEMENT-VERTRÄGE — Regelungs- und Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung" zusammengefasst. Sie bietet exemplarische Regelungs- und Handlungsempfehlungen, mit denen eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung umgesetzt und langfristig aufrechterhalten werden kann. Ergänzt werden Empfehlungen für die Erstellung eines Nutzerhandbuchs, welches einen wesentlichen Baustein einer nachhaltigen Objektbewirtschaftung und -nutzung darstellt. Darüber hinaus geht die Broschüre von im Markt häufig anzutreffenden Arbeitsteilung des Property und des Facility Managements aus, schließt jedoch andere Konstellationen nicht aus. Damit einher geht auch die marktübliche Verteilung der Aufgabenbereiche.

Ein weiteres Ergebnis ist das Grüne Facility Management Leistungsverzeichnis der WISAG Facility Management, das mit dem DIFNI Badge of Recognition für „Grüne Facility Management Services" ausgezeichnet ist. Das Leistungsverzeichnis bildet alle Kriterien des BREEAM Bestand Teil 2 Gebäudebetrieb in den fünf Bereichen Instandhaltung, Messung und Steuerung, Umweltschutz und Sicherheit, Beschaffung und bauliche Maßnahmen sowie Mieterbindung.

Ziel der Auszeichnung ist es, Leistungen zu erbringen, die neben der nachhaltigen Bewirtschaftung zu einer kostengünstigen Zertifizierung nach BREEAM Bestand Teil 2 führen können. Durch die vertraglich geschuldeten Dokumentationspflichten entfällt im Falle einer Zertifizierung das Zusammenstellen oder auch die nachträgliche Erstellung von Unterlagen durch ein Datenmanagement, das BREEAM-Anforderungen bereits berücksichtigt.

Grüne Facility Management Verträge

Grüne Mietverträge

Viele neue Mietverträge verfügen inzwischen über grüne Mietvertragsklauseln oder einen „Green Appendix". Ebenso wie inzwischen das Thema in der Immobilienwirtschaft allgegenwärtig ist, steigen die Erwartungen und Anforderungen an „grüne Mietverträge". Aktuell enthalten grüne Mietverträge meist unverbindliche Absichtserklärungen beider Vertragsparteien, manchmal auch einen, meist sehr kurzen, Pflichtenkatalog, der oft einseitig auf den Vermieter abstellt.

Das Bewusstsein der Marktteilnehmer, dass nur mit erweiterten "grünen" Regelungen und definierten und erreichbaren Zielen in Mietverträgen die noch vorhandenen, erheblichen Potentiale der Nachhaltigkeit gehoben werden können, nimmt zu. Gleichzeitig steigt das Bewusstsein dafür, dass die tiefere Implementierung von Nachhaltigkeit in die Geschäftsprozesse Ziele erreichbar machen wie: Verantwortung für Gesellschaft und Umwelt, Reduzierung von Kosten (z.B. Energieverbrauch, Müll, Transport) oder auch Optimierung des Arbeitsumfeldes.

Um das Potential grüner Mietverträge zukünftig besser auszuschöpfen, hat sich eine interdisziplinäre Arbeitsgruppe gebildet, um einen Lösungsvorschlag hierfür zu erarbeiten. Mitglieder der Arbeitsgruppe sind die Generali Real Estate S.p.A., Union Investment, DLA Piper, BIU - Büro für integrierten Umweltschutz und DIFNI. Ziel dieser Arbeitsgruppe ist es, Vertragsregelungen für einen „Grünen Mietvertrag 2.0" zu entwickeln, die einen wesentlichen Grundstein für eine nachhaltige Gebäudenutzung legen und gleichzeitig den Mietvertragsparteien einen erheblichen Spielraum bei der Umsetzung überlassen.

Um ein Maximum an Akzeptanz, bei gleichzeitiger Effektivität zu schaffen, wurde auf folgende Punkte besonderer Wert gelegt:

  • Einfache, unkomplizierte Regelungen
  • Konzentration auf wenige, aber möglichst konkrete Ziele
  • Einfache Regelungen, die leicht umzusetzen sind (teilweise in stufenweiser Lösung)
  • Nachweisbarer Nutzen für Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaftlichkeit  Umfassende Hilfestellung durch weiterführender Muster-Anlagen
  • Möglichkeit der Zertifizierung des Vertragsverhältnisses bzw. Optimierung der Zertifizierungschancen von Gebäude, Betreiber und Nutzer
  • Perspektivische Ausdehnung auf internationale Ebene („Schaffung eines internationalen Standards")

Das Ergebnis ist ein Katalog von Regelungsempfehlungen, der in der Broschüre "GRÜNE MIETVERTRÄGE - Regelungsempfehlungen für eine nachhaltige Gebäudenutzung" zum freien Download zur Verfügung gestellt ist. Zuzüglich zu den Regelungsempfehlungen wurden Leitfäden entwickelt, die dem Mieter als Hilfestellung bei der Erfüllung des Vertrags unterstützen.

Grüne Mietverträge

Green Valuation der TÜV SÜD ImmoWert GmbH

In der Immobilienwirtschaft gewinnt das Thema Nachhaltigkeit bei Investitions-, Finanzierungs- und Anmietungsentscheidungen zunehmend an Bedeutung. Befördert wird die Entwicklung durch sich verkürzende Produktlebenszyklen und Nutzungsdauern, ein gesteigertes Sicherheits-, Gesundheits- und Umweltbewusstsein, volatile Energiepreise und strengere gesetzliche Vorgaben. Green Valuation von TÜV SÜD greift diesen gesellschaftlichen Trend auf.

Die Green Valuation der TÜV SÜD ImmoWert GmbH erweitert das Verkehrswertgutachten in einem gesonderten Abschnitt mit Aussagen zu den Zertifizierungskriterien aus „BREEAM DE Bestand Teil 1 Gebäude". Sofern die nötigen Informationen zur Verfügung stehen, erhalten Bestandhalter und Immobilienfonds ohne großen Mehraufwand Aussagen zu Nachhaltigkeitsaspekten baulicher und anlagentechnischer Art.In Abhängigkeit von der Belastbarkeit der Informationen wird das Ergebnis einer möglichen Zertifizierung nach BRREAM DE Bestand ausgewiesen und eine mögliche Zertifizierung vorbereitet. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt eine Entscheidung für eine Zertifizierung fallen, dient der bereits vorhandene Report als Grundlage. Eine erneute Besichtigung ist dann nicht mehr erforderlich. Bei der Green Valuation wird damit der Informationsgehalt des Verkehrswertgutachtens um das Thema Nachhaltigkeit erhöht und dem Einfluss der Nachhaltigkeit auf den Immobilienwert eine größere Bedeutung beigemessen.

Green TDD & EDD der ES EnviroSustain GmbH

Sowohl die Technische Due Diligence (TDD) als auch die Umwelt Due Diligence (EDD), welche beide zur Bewertung von Immobilien herangezogen werden, decken viele Inhalte des Nachhaltigkeitszertifi-zierungssystems BREEAM DE Bestand mit ab. Im Rahmen von bautechnischen Zustandsbewertungen sowie von Umweltrisikoprüfungen können sowohl die Kriterien von BREEAM DE Bestand Teil 1 (Gebäude) als auch Teil 2 (Betrieb) mit bewertet werden sowie die erforderlichen Dokumentationsanforderungen erfüllt werden. Der Badge of Recognition (BoR) für die Technische und Umwelt Due Diligence bietet dem Kunden daher die Möglichkeit, im Rahmen von umfänglichen Ankaufs- oder Verkaufsprüfungen von Bestandsgebäuden eine Zertifizierung nach BREEAM DE Bestand mit zu erlangen.